Droit immobilier

David ALEXANDRE

Avocat au Barreau de Caen

Titre de la diapositive

Écrivez votre légende ici

Bouton
Titre de la diapositive

Écrivez votre légende ici

Bouton
Titre de la diapositive

Écrivez votre légende ici

Bouton
Titre de la diapositive

Écrivez votre légende ici

Bouton

Avocat en droit immobilier à Caen

Le droit immobilier est un droit complexe qui évolue beaucoup avec le temps. En cas de loyers impayés, de saisie immobilière, ou de litige dans la construction d’un bien, il vaut mieux bénéficier des conseils et de l’assistance d’un cabinet d'avocat spécialisé dans le domaine. L’accompagnement d’un avocat en droit immobilier vous permet de mieux défendre vos droits, quel que soit le contentieux immobilier auquel vous faites face. Maître David Alexandre vous propose de prendre en charge vos diverses problématiques en matière d’immobilier. Avocat au barreau de Caen, Maître David Alexandre vous reçoit en consultation dans son cabinet, mais il est également disposé à se déplacer dans tout le département du Calvados, en cas de besoin.

Baux d’habitation et baux commerciaux

Les baux d’habitation et baux commerciaux régissent les relations contractuelles entre un propriétaire immobilier et un locataire. Ces documents définissent les droits et devoirs de chaque partie vis-à-vis d’un bien immobilier mis en location pour servir d’habitation ou de commerce.

Baux d’habitation

L’établissement d’un contrat de bail d’habitation est régi par la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, qui vise à protéger les intérêts du bailleur et du locataire. Les dispositions de cette loi s’appliquent à tout local à usage d’habitation principale, ou à usage mixte (habitation et exercice d’une profession non commerçante). Les relations entre le propriétaire et le locataire font souvent l’objet de litiges liés notamment aux baux d’habitation : loyers impayés, résiliation de bail et procédure d’expulsion. Avocat en droit immobilier, Maître David ALEXANDRE intervient pour défendre vos intérêts en tant que propriétaire bailleur. Avant toute procédure d’expulsion, il existe de nombreuses étapes que le propriétaire doit suivre pour être conforme à la législation. C’est également le cas pour une procédure de résiliation de bail, même en cas de loyers impayés.
Baux commerciaux

Lorsqu’il y a un litige entre le bailleur et le locataire dans le cadre d’un bail commercial, le Tribunal judiciaire est compétent pour régler l’affaire. Un tel litige peut porter sur la fixation du loyer, le loyer d’un bail commercial révisé, les charges et travaux, le congé, la déspécialisation, l’indemnité d’éviction, les loyers impayés, la résiliation du bail, le renouvellement du bail, ou encore une procédure d’expulsion. Que vous soyez le bailleur ou le locataire, le service d’un avocat en droit immobilier sera d’une importance capitale pour défendre au mieux vos intérêts. Avocat au barreau de Caen, Maître David ALEXANDRE dispose de l’expertise et des compétences nécessaires pour assurer votre défense devant les juridictions compétentes.

Recouvrement de charges de copropriété

Pour une raison ou une autre, un copropriétaire peut ne pas régler les charges de copropriété qu’il doit payer au syndic de copropriété dans les délais convenus. Dans une telle situation, il incombe au syndic de copropriété d’engager les démarches nécessaires pour recouvrir les sommes dues. Pour cela, il doit suivre une procédure précise :

La mise en demeure

Pour mettre en demeure le copropriétaire défaillant, le syndic doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou via un acte d’huissier. Dès réception de la mise en demeure, le copropriétaire concerné dispose d’un délai de 30 jours pour régler ses charges. A partir de la mise en demeure, le syndic de copropriété est en droit de demander au copropriétaire défaillant de payer des intérêts de retard au taux légal, ainsi que tous les frais de mise en demeure, y compris les frais d’huissier.

Relance

Si les charges concernées ne sont pas encore payées, le syndic de copropriété peut adresser au concerné une lettre de relance. Cette dernière doit mentionner le fait que la date prévue pour le paiement est dépassée, et que, à défaut de régularisation de la part du copropriétaire, le syndic est en droit d’engager une procédure de recouvrement devant le tribunal. Les frais liés à cette procédure de relance sont également à la charge du copropriétaire défaillant.

Recours au juge

Lorsque le copropriétaire défaillant ne règle toujours sa situation après les deux étapes précédentes, le syndic peut engager une procédure de recouvrement auprès du tribunal. Pour cela, le syndic doit pouvoir prouver que les charges dont il est question ont été prévues, et qu’elles n’ont effectivement pas été payées à temps. A ce titre, sont immédiatement exigibles les impayés de charges au titre prévisionnel ; les impayés de charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel ; les cotisations pour un fonds de travaux ; ainsi que toutes sommes dues pour l’exercice précédent.

Hypothèque légale

Pour assurer la créance du syndicat de copropriétaires envers chaque copropriétaire, une hypothèque légale est inscrite pour son lot de copropriété. En cas de besoin, le syndic est en droit d’inscrire cette hypothèque à son profit, sans solliciter l’avis de l’assemblée générale. Il est également en mesure d’accepter la mainlevée de l’hypothèque, ou en demander l’annulation en cas d’extinction de la dette.

A chaque étape de cette procédure de recouvrement de charges de copropriété, l’intervention d’un avocat en droit immobilier est indispensable, à la fois pour se conformer à la législation, et pour être sûr d’obtenir gain de cause. N’hésitez pas à solliciter les services de votre cabinet d’avocat à Caen pour obtenir conseils et assistance en présence d’un copropriétaire qui ne paye pas ses charges.

Saisie immobilière

Lorsque les dettes ne peuvent régler, qu'il s'agisse par exemple d’un crédit immobilier ou de crédits à la consommation, et dès lors qu'il existe un titre exécutoire (un jugement ou acte notarié), il peut être entrepris une procédure de saisie immobilière. Il s'agit de saisir un bien immobilier dont le débiteur est le propriétaire, et dont le prix de vente servira ensuite à régler le montant de la dette. La saisie immobilière n’est pas le premier recours, elle fait suite à un commandement de payer aux fins de saisie. A différents stades de la procédure de recouvrement de dettes engagée, il existe possibilités de recours. Pour cela, votre avocat en droit immobilier, Maître David ALEXANDRE vous assiste et vous donne les conseils nécessaires, que vous soyez créancier pour assurer la régularité de votre procédure, ou débiteur pour éviter la perte de votre bien immobilier. Il faut savoir que la procédure de saisie immobilière doit suivre des étapes strictes, et à chaque étape de la procédure correspondent différentes solutions légales pour éviter d’en arriver à la saisie.

Le commandement de payer

Dès que vous ne payez plus vos dettes ou vos mensualités, votre créancier vous envoie un commandement de payer via un acte d’huissier. Vous avez alors 8 jours pour régler votre situation envers votre créancier. Le commandement de payer doit être établi avec la mention de la désignation de l’avocat poursuivant, l’avocat du créancier ; la date et la nature du titre exécutoire relatif au commandement ; le montant demandé, comprenant les frais, intérêts et intérêts moratoires ; ainsi que la possibilité pour vous de saisir la Commission de surendettement pour demander la suspension de la procédure de saisie immobilière.
L’assignation à comparaître

Après le délai de 8 jours qui vous est donné pour payer vos dettes, le commandement de payer sera inscrit au Service de publicité foncière dans les 2 mois du commandement. Parallèlement, le créancier fait assigner le débiteur à comparaître devant le juge du Tribunal Judiciaire pour une audience d’orientation. Le document d’assignation doit être délivré entre un mois et trois mois au plus tard avant la date de comparution, et mentionner : le lieu, la date et l’heure de l’audience ; son objet ; ce qu’encourt le débiteur en cas de défaut de comparution ; la possibilité de consulter au greffe le cahier des conditions de vente et le montant de mise à prix ; le droit de contester le montant de mise à prix en cas d’insuffisance ; le droit de demander une vente amiable ; ainsi que la possibilité de solliciter l’aide juridictionnelle si les conditions de ressources sont remplies.
L'audience d'orientation

L’audience d’orientation permet au juge de vous demander d’opter pour une vente amiable ou une vente forcée.
L’audience de rappel

Cette dernière étape sert de rappel si vous avez choisi une vente amiable pour voir constatée la réalisation de ladite vente amiable et, dans le cas d’une vente forcée, il s’agira d’une audience d’adjudication.
Votre avocat en droit immobilier, Maître David ALEXANDRE est à vos côtés et vous assiste pour identifier d’éventuels vices de forme pouvant conduire à l’annulation de la procédure. Il vous fournira également les conseils et orientations nécessaires pour anticiper toute difficulté de procédure lorsque vous êtes créancier et éviter à tout prix la saisie effective de votre bien immobilier lorsque vous êtes débiteur.

Votre avocat en droit immobilier, Maître David ALEXANDRE reste à vos côtés pour identifier d’éventuels vices de forme pouvant conduire à l’annulation de la procédure. Il vous fournira également les conseils et orientations nécessaires pour éviter à tout prix la saisie effective de votre bien immobilier.

Litiges avec un constructeur de maison

Lorsque vous achetez ou faites construire une maison ou un appartement, ou que vous faites faire des travaux dans une construction existante, le constructeur garantit les travaux qu’il a réalisés. Le Code civil exige que tout constructeur garantisse ses réalisations contre tout désordre ou malfaçon pendant l’année qui suit la réception des travaux (garantie de parfait achèvement). Il est également tenu d’assurer une garantie biennale (garantie de bon fonctionnement) pour tous les désordres liés aux équipements dissociables. Enfin, le constructeur est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage de tout désordre qui compromet la solidité de la construction ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements, la rende impropre à sa destination.

Malgré ces différentes garanties, il existe un certain nombre de litiges avec les constructeurs, auxquels le propriétaire peut faire face. Il s’agit souvent de malfaçons, d’abandon de chantier, de retard de chantier, de non-conformité des factures au devis établi, de litige après réception des travaux ... Pour demander réparation des malfaçons, vous avez selon la nature des désordres jusqu’à 10 ans pour agir, et 5 ans pour tout autre type de contentieux. La procédure la plus simple consiste à envoyer une lettre de mise en cause à l’entreprise pour résoudre le litige à l’amiable. Quelle que soit votre situation, votre avocat en droit immobilier, Maître David ALEXANDRE vous fournit les conseils et l’orientation nécessaires pour agir en fonction de votre cas, et pour défendre au mieux vos intérêts. Vous pouvez alors avoir recours à une procédure de référé pour obtenir en urgence une mesure d’expertise judiciaire ayant pour but de répertorier les désordres et de chiffrer les réparations, ou encore pour demander paiement de dommages et intérêts provisoires. Si aucun accord n’intervient par la suite, la procédure de référé est généralement suivie d’une action au fond, qui consiste à assigner le constructeur devant les juridictions civiles compétentes. Ce type d’affaire est traité devant le Tribunal Judiciaire. Si l’intervention d’un avocat n’est indispensable que pour les litiges qui ne dépassent les 10 000 euros, elle est fortement recommandée pour éviter les vices de forme et de procédure.